05/08/2021
En Invermax somos una agencia inmobiliaria con más de 15 años de experiencia, durante los cuales hemos gestionado más de 11.000 operaciones. Durante este tiempo nos hemos dado cuenta de que existen una serie de creencias erróneas sobre el proceso de venta de una vivienda. Por un lado, que se trata de algo muy sencillo y que cualquier particular puede hacer por sí mismo. Sin embargo, nada más lejos de la realidad. Vender un inmueble en poco tiempo y al mejor precio es algo que sólo un profesional puede hacer.
Y, por otro lado, que la venta de un piso consiste únicamente en ganar dinero. Pero lo cierto es que esta operación también conlleva el pago de una serie de impuestos que conviene conocer de antemano. En Invermax nos ocupamos de todos los trámites de nuestros clientes, pero nos gusta que estos estén bien informados de todo, así que a continuación explicamos cuáles son los impuestos que hay que pagar al vender un piso.
IRPF
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es de carácter estatal y sólo tienes que pagarlo si has obtenido una ganancia patrimonial con la venta de la vivienda. Es decir, si has vendido el piso por más dinero del que lo compraste en su día.
Ahora bien, si por ejemplo compraste el piso por 100.000 euros y ahora lo vendes por 150.000 euros, el cálculo no es tan sencillo como restar ambas cantidades. La fórmula para calcular la ganancia patrimonial es la siguiente: valor de transmisión - valor de adquisición x tramos de IRPF.
Para calcular el valor de transmisión tienes que restar al precio de venta todos los gastos que has tenido que asumir para llevar a cabo la operación, como por ejemplo los honorarios de la agencia inmobiliaria o la plusvalía municipal.
En cuanto al valor de adquisición, se trata de sumar al valor de compra los gastos que tuviste que afrontar en su día para realizar la adquisición, como por ejemplo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y también las reformas o reparaciones que hayas hecho en la vivienda. A este mismo valor tienes que restar todas las amortizaciones que te hayas deducido fiscalmente.
Por lo tanto, si al restar el valor de transmisión menos el valor de adquisición el resultado es positivo, tienes que aplicar el tipo impositivo establecido por la Agencia Tributaria. En 2021 los tramos son:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de más de 200.000 euros: 26%
Los porcentajes se aplican de manera progresiva. Es decir, si has ganado 50.000 euros con la venta de la vivienda, a los primeros 6.000 se les aplica el 19% y a los 44.000 restantes el 21%.
IBI
En teoría, el Impuesto de Bienes Inmuebles tiene que pagarlo el propietario del inmueble a fecha 1 de enero. Ahora bien, en la práctica el importe a pagar se suele repartir con el comprador, de forma que cada uno paga la parte proporcional del tiempo que ha tenido la propiedad del inmueble.
Plusvalía municipal
Y, por último, la plusvalía municipal, un impuesto que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se trata de un tributo gestionado por los Ayuntamientos y para su cálculo se tiene en cuenta el número de años que el vendedor ha tenido el piso en propiedad. Los coeficientes y porcentajes de tributo los define el propio Ayuntamiento.