09/03/2021
En la compraventa de un piso tanto el comprador como el vendedor tienen una serie de derechos y de obligaciones que deben conocer de antemano. El contrato de reserva y el contrato de arras sirven para, de alguna manera, garantizar la compra del inmueble. Aunque la finalidad de ambos es la misma, no se desarrollan del mismo modo. La principal diferencia es que el contrato de arras es una especie de acuerdo legal entre las partes, mientras que el contrato de reserva es un contrato en sí mismo. Por lo tanto, el primero se puede anular, mientras que el segundo no.
¿Qué es el contrato de reserva?
Vamos a empezar explicando qué es exactamente el contrato de reserva, así como sus ventajas y desventajas. Se conoce como tal al contrato que firman el comprador y el vendedor como garantía. Un documento a través del cual el comprador reserva el piso a cambio de una cantidad económica, que suele ser entre el 1 y el 5 por ciento del precio de venta, y el vendedor se compromete en firme a venderla.
El contrato de reserva es de obligado cumplimiento para ambas partes. Ni el vendedor ni el comprador pueden echarse atrás. La principal ventaja que ofrece es la seguridad para ambas partes de que la operación va a llevarse a cabo. El documento incluye una serie de cláusulas que especifican todos los detalles de la transacción: plazo para firmar las escrituras ante notario, cuantía de la señal, tiempo y forma de pago…
Claro que este contrato también presenta una serie de inconvenientes. Y es que, una vez firmado, el comprador tiene la obligación de adquirir el inmueble, y el vendedor de entregarlo. Si este último encuentra a un mejor comprador o finalmente decide no vender la casa, está obligado a seguir adelante.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras, del mismo modo que el contrato de reserva, lo firman el comprador y el vendedor para garantizar la compraventa de una vivienda. En este caso, el comprador también entrega una determinada cantidad de dinero a modo de señal. La mayor ventaja que ofrece es que, una vez realizada la reserva del inmueble, tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás y rescindir unilateralmente el contrato pagando una indemnización.
Existen tres tipos de contrato de arras:
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Confirmatorias: si una de las partes decide romper unilateralmente el contrato, la otra puede reclamar su resolución y una indemnización por daños y perjuicios, o el cumplimiento del mismo.
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Penitenciales: este es el único en el que comprador y vendedor pueden echarse atrás. Si es el comprador, pierde el dinero que ha entregado como señal. Y, si es el vendedor, tiene que devolver al comprador el doble del dinero que éste le ha entregado.
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Penales: es muy parecido al anterior. La principal diferencia es que, si el vendedor decide finalmente no vender el piso al comprador, únicamente tiene que devolver el doble de la cantidad económica que le ha entregado el comprador si ambas partes lo han pactado con anterioridad.
La principal ventaja que ofrece el contrato de arras para el comprador es que puede reservar una vivienda y luego rescindirlo pagando una indemnización. Desde el punto de vista del vendedor, también puede encontrar un mejor comprador o que en el último momento decida no vender su casa. Por lo tanto da más “libertad” que el contrato de reserva de vivienda.
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