25/02/2020
Si tienes un piso en venta que estás interesado en vender y esta es tu primera operación en el mercado inmobiliario, debes saber que existen una serie de impuestos de la compraventa que tú como vendedor deberás asumir. Es imprescindible que los conozcas de antemano para evitar cualquier tipo de problema administrativo o burocrático con la venta de la vivienda.
IRPF
Seguro que una de las grandes dudas que tienes en mente como propietario y futuro vendedor tiene que ver con la fiscalidad de la venta del piso. Al hacer la declaración de la renta, estás obligado a incluir la ganancia o pérdida derivada de la venta del inmueble. Si has vendido la casa por menos dinero que lo que pagaste por ella, podrás compensar la pérdida con otra serie de ganancias patrimoniales.
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial? Es tan sencillo como restar el precio al que compraste la casa al precio al que la vas a vender. En el precio de compra puedes sumar los gastos e impuestos derivados de la compra, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA. Lo que te interesa es que el valor de compra sea el máximo posible para que el resultado de la resta sea menor, y, por lo tanto, tengas que pagar menos en la declaración de la renta.
Puedes añadir cualquier tipo de reforma y mejora realizada en el piso. Obras que aumenten el valor de la casa, como por ejemplo la instalación de una nueva caldera o un equipo de aire acondicionado.
En cuanto al valor de venta, tienes que restar todos los gastos e impuestos de la transmisión, como la Plusvalía Municipal.
En definitiva, la ganancia patrimonial en el IRPF es la diferencia entre: (precio de compra - impuestos + mejoras) - (precio de venta - impuestos).
Ahora bien, ¿cuántos impuestos pagas en el IPRF por la venta de la vivienda? La ganancia patrimonial tributa a un tipo progresivo que oscila entre el 19 y el 23 por ciento. Si la ganancia patrimonial es igual o inferior a 6.000 euros, el tipo impositivo es del 19%. Si en cambio la ganancia es de entre 6.000 y 50.000 euros, se aplica un tipo impositivo del 21%. Y, si la ganancia es mayor a 50.000 euros, asciende al 23%.
Plusvalía municipal
Uno de los impuestos más importantes a los que debes hacer frente a la hora de vender tu casa es la conocida como plusvalía municipal, que depende del Ayuntamiento. Durante años ha existido una gran polémica porque los vendedores tenían que pagar el tributo, tanto si había ganancia patrimonial como si no. Pero ahora sólo tienes que pagar la plusvalía municipal si existe ganancia.
IBI
En muchos casos existe la duda de si es el vendedor o el comprador quien debe hacer frente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. La respuesta es clara: el IBI tiene que pagarlo quien sea el dueño del inmueble a 1 de enero.
El problema es que el IBI en ningún caso se devenga el día de 1 de enero. El Ayuntamiento de cada localidad tiene su propio calendario, y en muchos casos se cobra en los meses de octubre o noviembre. Esto puede resultar un fastidio para los vendedores que han vendido su casa por ejemplo en el mes de febrero o de julio, por ejemplo.
Claro que en muchos casos se llega a un acuerdo entre las partes. Algunos compradores y vendedores acuerdan pagar el IBI de forma proporcional. Si por ejemplo el piso se ha vendido en el mes de marzo, el vendedor paga el 25% (3 meses de 12) y el comprador el