31/01/2024
En la última década, el crecimiento exponencial del número de hogares en régimen de arrendamiento ha llevado a muchos propietarios a poner en alquiler sus viviendas. Sin embargo, esta operación conlleva desventajas, como el riesgo de impago por parte de los inquilinos. Aunque existen seguros de impago del alquiler, el proceso judicial de desahucio puede demorarse, con costes adicionales para los propietarios, como la contratación de abogados y procuradores.
Encontrar los inquilinos ideales es una tarea desafiante, ya que no solo se busca el pago puntual, sino también el cuidado adecuado del inmueble y el respeto hacia los vecinos. Los problemas de convivencia y actividades disruptivas son también desafíos comunes. Además, algunos inquilinos pueden causar daños significativos, como roturas de puertas o electrodomésticos, dejando la vivienda en mal estado.
Finalmente, el incumplimiento de cláusulas del contrato de alquiler, como la presencia de mascotas o realizar obras no autorizadas, se ha vuelto más frecuente. En resumen, poner una vivienda en alquiler puede generar ingresos, pero también puede convertirse en una experiencia problemática y complicada.
Si estás considerando vender un piso alquilado, es probable que te surjan preguntas sobre si puedes hacerlo antes de que termine el contrato de arrendamiento. La respuesta es afirmativa, pero debes tener en cuenta ciertas condiciones estipuladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un aspecto crucial a considerar es que el inquilino tiene el derecho de permanecer en la propiedad hasta la fecha de finalización del contrato. En caso de que el inquilino rechace la oferta de compra, la única opción restante es vender la propiedad a un inversor interesado en adquirir una vivienda con inquilino.
Vender piso con inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho de los propietarios a vender una vivienda alquilada, regulado por el Artículo 14. Este artículo establece que el comprador de una vivienda arrendada asumirá los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato, o siete años si el arrendador anterior era una persona jurídica, incluso si cumplen con los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente, lo que significa que puede adquirir la vivienda de manera preferente. Una vez que decides vender la propiedad, debes comunicarle al inquilino por escrito la decisión, especificando el precio y las condiciones de venta. El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para responder.
El inquilino tiene el derecho de igualar la oferta y formalizar la compra. Sin embargo, si el inquilino no desea comprar la propiedad, puedes venderla a quien desees, con la condición de no desalojar al inquilino. Si la vivienda se vende, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato de arrendamiento por el período establecido, que es de cinco años si es una persona física y siete años si es una persona jurídica.
Es importante destacar que, incluso si el inquilino rechaza la oferta de compra, no está obligado a permitir visitas a posibles compradores interesados en la propiedad. Si deseas mostrar el piso, debes llegar a un acuerdo con el inquilino, y solo si este consiente, podrás realizar las visitas. En caso de negativa por parte del inquilino, deberás buscar vender la vivienda sin mostrarla físicamente.
Consejos para vender una vivienda
La venta de un inmueble con inquilino ofrece una ganancia de capital significativa y liquidez para otras inversiones, eliminando la responsabilidad de gestionar arrendatarios y mantener la propiedad. Además, actúa como protección ante la volatilidad del mercado inmobiliario.
Contratar servicios profesionales de agencias inmobiliarias como AS Real Estate para una tasación precisa basada en su experiencia y conocimiento del mercado es fundamental. Asimismo, el papel de la agencia inmobiliaria es crucial para gestionar visitas de manera flexible, permitiendo a los compradores potenciales ver la propiedad en horarios convenientes, y para negociar con los interesados las condiciones y precio de venta.
El Home Staging es una estrategia de marketing inmobiliario que busca preparar un inmueble para atraer la atención de posibles compradores. La técnica implica despersonalizar los espacios, permitiendo que cualquier persona pueda visualizarse viviendo allí. El objetivo es resaltar los aspectos positivos de la vivienda y minimizar sus puntos débiles. Por ejemplo, en un salón pequeño con poca luz natural, se pueden cambiar las cortinas por estores de lino o algodón para crear una sensación de amplitud y luminosidad.
La limpieza y el orden son principios fundamentales del Home Staging. Un piso en venta no debe parecer un trastero lleno de objetos innecesarios o deteriorados. Se requiere una revisión exhaustiva de toda la casa, incluyendo cajones y armarios. Una vez eliminado lo superfluo, es el momento de organizar y distribuir el mobiliario de manera adecuada. La presentación de espacios amplios y libres de obstáculos es esencial tanto para fotografías como para las visitas.
