29/11/2023
La venta de una vivienda con un inquilino es más común de lo que se piensa. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula el mercado de alquiler, un propietario puede vender su vivienda incluso si está alquilada. Sin embargo, el inquilino tiene derecho a permanecer en el piso hasta que finalice su contrato de arrendamiento, sin importar quién sea el nuevo dueño. En otras palabras, el comprador no puede desalojar al inquilino en ningún caso.
Inconvenientes de poner un piso en alquiler
La falta de pago del alquiler es una preocupación importante para los propietarios, ya que puede afectar seriamente su estabilidad financiera. Cuando un inquilino incumple con los términos de pago establecidos en el contrato de arrendamiento, el propietario se enfrenta a desafíos económicos y legales.
En los últimos años, ha surgido una problemática preocupante con los llamados "inquiokupas". Estos individuos son okupas que emplean artimañas como la firma de contratos de alquiler falsos para dar la apariencia de legalidad y ganarse la confianza de los propietarios. A menudo, estos estafadores pueden llegar a pagar varios meses de alquiler por adelantado para aparentar solvencia económica, pero su verdadero objetivo es eludir los pagos subsiguientes y aprovechar la situación en su beneficio. Este tipo de conducta fraudulenta puede resultar devastadora para los propietarios, ya que enfrentan dificultades legales considerables para desalojar a estos inquilinos fraudulentos y recuperar la posesión de la propiedad.
Además del incumplimiento en el pago del alquiler, los problemas de convivencia con los vecinos representan otro desafío para los propietarios. Encontrar inquilinos ideales que mantengan un comportamiento respetuoso hacia los vecinos y cuiden la propiedad, cumpliendo todas las condiciones del contrato de arrendamiento, es crucial para mantener una relación armoniosa.
Sin embargo, existen casos en los que algunos inquilinos no tratan la propiedad con el debido respeto, lo que puede derivar en daños significativos que generan pérdidas considerables para los propietarios. Actos vandálicos como puertas dañadas, paredes deterioradas y otros tipos de destrozos pueden ocurrir cuando los inquilinos no mantienen el cuidado adecuado del inmueble.
Considerando todos los inconvenientes que conlleva alquilar una propiedad, la mejor decisión que debes tomar por tu tranquilidad y seguridad es venderla. De esta manera, accederás a una liquidez inmediata y evitarás la preocupación constante sobre el pago del alquiler y el comportamiento por parte de los inquilinos.
Vender piso con inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la venta de un inmueble alquilado, siempre que se sigan ciertas reglas. Para llevar a cabo esta venta, es necesario que el contrato de arrendamiento esté registrado en el Registro de la Propiedad.
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente, lo que significa que al decidir vender la vivienda, tienes que notificárselo formalmente por escrito. Esta notificación debe detallar la intención de vender el inmueble, la fecha estimada de venta, el precio y las condiciones de la transacción. Después de recibir esta notificación, el inquilino dispone de un plazo de 30 días para decidir si desea adquirir la propiedad. En caso afirmativo, la normativa establece que tanto el propietario como el inquilino deben formalizar la venta ante un notario en un plazo máximo de 180 días.
Si el inquilino decide no comprar la vivienda en este plazo, puedes venderle la vivienda a cualquier otra persona sin restricciones. Ahora bien, el comprador no puede desalojarle porque el contrato de arrendamiento continúa vigente. Por lo tanto, tienes dos alternativas:
- Negociar con el inquilino para que abandone el inmueble voluntariamente. En este caso, lo más probable es que exija una compensación económica.
- Si no logras un acuerdo con el inquilino y necesitas vender la propiedad, una alternativa es buscar un comprador que sea inversor. Muchos inversores buscan propiedades ya alquiladas, ya que garantizan ingresos desde el inicio gracias al alquiler existente.
Si el contrato de alquiler fue suscrito después del 6 de marzo de 2019, fecha en la que entró en vigor una nueva ley hipotecaria con modificaciones en los arrendamientos, existe un marco legal específico a considerar. Durante los primeros cinco años desde la firma del contrato, el propietario debe respetar la duración acordada en el contrato de arrendamiento. Pasado este período, el propietario podría solicitar al inquilino que desocupe la vivienda, incluso si el contrato inicial estipulaba un plazo más extenso. Sin embargo, en este caso, el propietario está obligado a indemnizar al inquilino con un mes de alquiler por cada año restante del contrato que quedara por cumplir.
Dada la complejidad de vender un piso con inquilino, es crucial contar con la ayuda de profesionales inmobiliarios experimentados. La asistencia de una agencia inmobiliaria de confianza, como As Real Estate, puede resultar fundamental. Aunque pagar la comisión de la agencia pueda considerarse un gasto, en realidad puede ser una inversión inteligente, ya que una buena agencia puede facilitar la venta rápida y obtener el mejor precio posible para la propiedad.
