25/10/2023
En la actualidad, poner un piso en alquiler en España es una inversión muy rentable. En los últimos años, ha aumentado de forma notable el número de hogares en régimen de arrendamiento mientras que la oferta ha permanecido estable, e incluso ha disminuido en algunas ciudades. Un fuerte desequilibrio que ha provocado que se disparen los precios del alquiler hasta un 51,4% en la última década.
En su afán por ganar dinero, muchos propietarios se lanzan a poner sus viviendas en alquiler sin pensar en las desventajas que esta operación conlleva. Y es que del mismo modo que han aumentado el número de hogares en régimen de arrendamiento, también lo ha hecho el de inquilinos morosos. Una situación muy complicada para los propietarios, que en ocasiones tienen que esperar meses, e incluso años, para cobrar la cantidad adeudada y recuperar el inmueble.
Pero el impago del alquiler no es el único problema que causan los inquilinos. También es común el incumplimiento de las cláusulas del contrato, como por ejemplo no fumar o no tener animales de compañías, lo que da lugar a conflictos entre ambas partes. La Ley de Arrendamientos (LAU) establece que los inquilinos no tienen autorización para realizar obras en la vivienda alquilada sin el consentimiento escrito del propietario. Sin embargo, hay quienes no lo cumplen y llevan a cabo modificaciones y reformas por su cuenta.
Otro de los problemas más habituales que provocan los inquilinos son los desperfectos en la vivienda. Por este motivo, es fundamental que, antes de alquilar el inmueble, el propietario adjunte un inventario de bienes con fotografías al contrato de alquiler. También pueden darse conflictos a los inquilinos por actividades molestas e ilícitas por malas condiciones de salubridad o por hacer ruido fuera del horario permitido.
El subarrendamiento de habitaciones también es un problema con el que miles de propietarios tienen que lidiar a diario. La LAU permite que una vivienda alquilada sea subarrendada de manera parcial, pero para ello el inquilino debe obtener un consentimiento por escrito del casero, y esto no siempre se cumple.
Teniendo todas estas circunstancias en cuenta, vender el inmueble es la mejor decisión que puedes tomar. De esta manera, recibirás una gran suma de dinero, lo que aportará liquidez a tus cuentas. Además, si vendes en un momento en el que el precio de venta es superior al de compra, recibirás una plusvalía. Y, por supuesto, a diferencia de lo que ocurre con el alquiler, la venta no requiere dedicación a largo plazo. Una vez firmes el contrato de compraventa, no tendrás que vivir preocupado de si el inquilino paga la renta o causa molestias vecinales.
La buena noticia es que ni siquiera necesitas esperar a que finalice el contrato de alquiler para poner la vivienda en venta, ya que la LAU permite vender un inmueble con inquilino. Eso sí, hay una serie de trámites y plazos que cumplir porque el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y, en caso de que no quiera comprar el piso, no puedes echarle, así que lo mejor es que lo dejes en manos de una buena agencia inmobiliaria como AS Real Estate.
Vender un piso con inquilino
Si el contrato de alquiler continúa en vigor cuando decides vender tu piso en alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Teniendo esto en cuenta, cuando tomas la decisión de poner la vivienda en venta, tienes que comunicárselo al inquilino esta información por escrito indicando las condiciones y el precio de venta.
Desde ese momento, tiene un plazo de 30 días para decidir si quiere comprar el piso. Si no acepta la oferta, tienes vía libre para vendérselo a quien tú quieras. Si quiere el inmueble, tenéis un plazo de 180 días para formalizar la operación.
Ahora bien, debes tener en cuenta que, aunque el inquilino rechace la oferta de compra de la vivienda, no puedes desalojarle porque el contrato de alquiler está en vigor. En este caso, lo mejor es que le vendas la vivienda a un inversor.
Actualmente hay muchos inversores interesados en la compra de inmuebles para alquilarlos y sacarles rentabilidad. Y si el piso ya está alquilado, se aseguran de empezar a recibir ingresos desde el primer momento. Además, evitan tener que perder tiempo y esfuerzo en la búsqueda de un inquilino porque este ya reside en la vivienda.
Ahora bien, recuerda que tienes prohibido entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino. Por lo tanto, si este ha rechazado la oferta de compra y quieres venderle el piso a un inversor, tienes que negociar con el inquilino el régimen de visitas de los interesados en el inmueble.
