18/10/2023
Aunque España siempre ha sido un país de propietarios, en los últimos años ha aumentado de forma exponencial la demanda de viviendas en alquiler, sobre todo en grandes ciudades, como Madrid y Barcelona. Un aumento de la demanda que no se ha visto acompañado por un incremento en la oferta, lo que ha dado lugar a un fuerte desequilibrio, con la consecuente subida de los precios. Ante esta situación, han sido muchos los propietarios que han decidido poner sus casas vacías en alquiler para obtener una fuente de ingresos regulares y sacar partido al inmueble. Sin embargo, algunos lo han hecho sin tener en cuenta que esta práctica también tiene sus inconvenientes, como el impago, los problemas de convivencia o el destrozo de mobiliario.
Precisamente, el impago por parte de los inquilinos es uno de los principales conflictos a los que los arrendadores se enfrentan en la actualidad. El hecho de que dejen de pagar la renta en el tiempo y la forma acordados en el contrato de alquiler puede poner en serio riesgo la inversión y la propiedad. Ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo amistoso con los inquilinos, los propietarios se ven obligados a iniciar la vía judicial mediante la presentación de una demanda de desahucio por impago del alquiler, para lo cual es necesario contratar los servicios de un abogado y de un procurador.
Más allá de los inquilinos que no pagan el alquiler porque, por ejemplo, se han quedado sin trabajo, en los últimos meses ha surgido un nuevo fenómeno: los inquiokupas. La inquiokupación se produce cuando una persona tiene pensado usurpar una vivienda, pero en lugar de entrar en la misma a la fuerza, lo hace mediante la firma de un contrato de alquiler. Utiliza diferentes técnicas para ganarse la confianza de los propietarios, como pagar varios meses por adelantado para demostrar su falsa solvencia.
Se trata de una forma de okupación muy difícil de diferenciar, especialmente en el ámbito legal, de aquellos inquilinos que no tienen intención de okupar un inmueble, sino que no pueden hacer frente a la renta mensual. La principal diferencia es que los inquiokupas directamente alquilan una vivienda con el único fin de okuparla. Para ello, firman un contrato de arrendamiento y, después, dejan de pagar la renta de forma intencionada. Desalojar a los inquiokupas es un proceso muy largo y costoso, sobre todo porque estos se conocen la ley al pie de la letra y utilizan todos los recursos que tienen a su alcance para demorarlo en el tiempo.
¿Cómo vender un piso alquilado?
Teniendo todo esto en cuenta, si realmente quieres vivir tranquilo y sin preocupaciones, lo mejor que puedes hacer como propietario es vender el piso que tienes alquilado. Ni siquiera tienes que esperar a que finalice el contrato de alquiler, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite vender un piso con inquilino.
Como propietario, tienes que notificar al inquilino, mediante un método de notificación autorizado, como el burofax, tu intención de vender el piso, así como de las condiciones de venta. Asimismo, los posibles compradores tienen que saber que la vivienda está alquilada, la existencia de un contrato de arrendamiento en vigor, así como el estado actual del contrato de alquiler.
Derecho de adquisición preferente
Si el inquilino tiene un contrato de alquiler posterior al 6 de marzo de 2019, este tiene lo que se conoce como derecho de adquisición preferente. Es decir, si quiere comprar la vivienda, tiene prioridad sobre otros compradores, siempre y cuando iguale la oferta. Como propietario y arrendador, tienes que informar al inquilino con suficiente antelación de tu intención de vender la casa. Si está interesado en su compra, tiene 30 días naturales para comunicártelo. En el caso de que el contrato sea anterior a dicha fecha, el arrendatario también tiene preferencia en la compra, siempre y cuando el contrato de alquiler no especifique la renuncia a este derecho.
Visitas
A pesar de que los compradores quieran visitar la vivienda antes de comprarla, no puedes obligar al inquilino a recibir visitas si este se niega. Sin embargo, si existe una cláusula en el contrato de arrendamiento que contempla esta opción, el inquilino no puede denegar la petición.
Contrato
Como propietario, puedes tomar la decisión de vender el piso alquilado. Sin embargo, el inquilino tiene una serie de derechos al contar con un contrato de arrendamiento en vigor. Por ejemplo, no puedes echarle durante el tiempo que el contrato esté vigente. Solo puedes solicitar el desalojo del inmueble cuando ni este ni el contrato estén inscritos en el Registro de la Propiedad. En este caso, el inquilino tiene un plazo de tres meses para abandonar la vivienda desde que se le ha notificado la decisión de venta de la misma.
