19/07/2023
Poner una vivienda en alquiler permite al propietario obtener una fuente de ingresos regulares y sacar rentabilidad del inmueble. Sin embargo, esta práctica también tiene una serie de riesgos e inconvenientes de los que no siempre se habla. Uno de los más habituales en la actualidad es el impago por parte de los inquilinos. Se trata de un fenómeno al alza de la mano de estafadores profesionales que firman el contrato de arrendamiento sabiendo que no van a pagar el alquiler. Reciben el nombre de inquiokupas y desalojarlos de la vivienda es una auténtica pesadilla para los propietarios.
Más allá del impago, los inquilinos también pueden causar problemas con el vecindario por actividades molestas. Es fundamental que sean respetuosos con los vecinos y con el inmueble y respeten todas las cláusulas del contrato de alquiler, pero, por desgracia, esto no siempre es así. A esto hay que sumar los daños en la vivienda, e incluso actos vandálicos, que pueden cometer algunos inquilinos.
Y no podemos olvidarnos del incumplimiento del contrato de arrendamiento. En este documento deben figurar todas las obligaciones que ambas partes deben cumplir. Los propietarios pueden añadir aquellas condiciones que consideren necesarias, como por ejemplo no meter mascotas, no fumar o no subarrendar habitaciones. Sin embargo, los inquilinos pueden hacer caso omiso a las mismas.
Por todos estos motivos, si has tenido una vivienda alquilada y no sabes qué hacer con ella, la venta es la mejor alternativa para evitar dolores de cabeza. Claro que ni siquiera tienes que esperar a que finalice el contrato de alquiler para realizar la venta del inmueble, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite vender una vivienda con inquilino, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
Vender un piso alquilado
En cualquier caso, para llevar a cabo una venta exitosa, es necesario que contrates los servicios de una buena agencia inmobiliaria como AS Real Estate. Al contrario de la creencia generalizada, el sector inmobiliario es muy complejo. Por lo tanto, si decides ocuparte tú mismo del proceso de venta, lo más probable es que termines cometiendo algún error que te haga perder dinero, como por ejemplo establecer un precio de venta inadecuado o no utilizar las técnicas de promoción adecuadas.
Proceso
Lo primero que debes saber como arrendador y propietario del inmueble es que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto quiere decir que tiene preferencia a la hora de comprar la vivienda. Por lo tanto, una vez tomes la decisión de vender el inmueble, tienes que comunicárselo al inquilino por escrito, indicándole de forma clara y concisa cuáles son las condiciones bajo las que quieres hacerlo y el precio.
Una vez recibe la notificación, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para darte una respuesta. Si no lo hace, se da por supuesto que ha rechazado la oferta, así que puedes venderle el piso a quien tú quieras. En caso de que acepte la oferta, debéis formalizar la operación en un plazo de 180 días naturales.
Ahora bien, aunque rechace la oferta de compra, el inquilino no tiene ninguna obligación de abandonar el inmueble. Teniendo esto en cuenta, quizá pienses que nadie va a adquirir una vivienda con un inquilino dentro, pero lo cierto es que hay muchísimos inversores interesados en este tipo de pisos por varias razones:
- Como el inquilino ya está viviendo en la casa, no tienen que destinar un dinero a reformarla para luego ponerla en alquiler.
- Rentabilizan la inversión desde el primer momento. Al no tener que buscar inquilino, comienzan a recibir el pago de la renta del alquiler desde que subrogan el contrato de arrendamiento.
- Saber que la vivienda ya tiene un inquilino también supone un importante ahorro de tiempo para los inversores, ya que no tienen que hacer un proceso de selección para encontrar a un buen arrendatario.
Si firmaste el contrato de alquiler con el inquilino después del 6 de marzo de 2019, fecha en la que entró en vigor la nueva ley hipotecaria que también introdujo una serie de cambios en los alquileres, el inversor tiene que respetar la fecha de duración del contrato durante los primeros cinco años. Una vez transcurrido este plazo, podrá pedirle que desaloje la vivienda, aunque el contrato contemplara un plazo mayor de duración del alquiler. En este caso, tiene que indemnizarle con un mes de alquiler por cada año de contrato que quedara por cumplir.
Por último, cabe señalar que una de las principales ventajas de confiar en una buena agencia inmobiliaria como AS Real Estate tiene que ver con el conocimiento del sector. Somos expertos inmobiliarios con formación en diferentes ámbitos como la contabilidad y el derecho. Por lo tanto, podemos asesorarte en todas las cuestiones relacionadas con la venta, como los trámites legales.
