20/06/2023
Por lo general, comprar un piso como inversión se traduce en comprar para alquilar. En resumidas cuentas, el proceso se basa en buscar una buena vivienda, hacer los cambios necesarios y ponerla en alquiler. Precisamente, del arrendamiento es de donde el inversor obtiene la rentabilidad. Sin embargo, esta operación inmobiliaria presenta un gran inconveniente: encontrar a un buen inquilino, aquel que cuide la casa como si fuera suya y pague la renta en el tiempo y la forma acordados en el contrato de arrendamiento no es nada sencillo. En los últimos años, ha aumentado de manera significativa el número de demandas de desahucio por impago del alquiler.
Por este motivo, cada vez son más los inversores interesados en comprar pisos alquilados. Una operación que permite obtener unos ingresos regulares desde el primer momento y, además, evita los gastos derivados de una reforma porque el inquilino ya vive en el inmueble. En lo que respecta al pago de la renta, los inversores optan por viviendas en las que el inquilino lleva tiempo residiendo y, por lo tanto, tienen la seguridad de que paga el alquiler. Para ello, solo hay que solicitar al vendedor el historial del pago de la renta.
Ahora bien, con base en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hay que mantener las condiciones del contrato, como el precio del alquiler y la duración del mismo: “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
En definitiva, los factores más importantes que deben tener en cuenta para comprar pisos alquilados son los siguientes:
- Rentabilidad: con esta operación inmobiliaria se reduce de forma notable el tiempo para empezar a rentabilizar la inversión. No hay que esperar a que lleguen visitas al inmueble ni hacer un proceso de selección para encontrar a un buen inquilino. Los ingresos están asegurados desde el primer momento.
- Reformas: una vez adquirido el inmueble, no es necesario reformarlo para que sea más atractivo de cara al alquiler. El inquilino ya reside en el mismo.
- Contrato de arrendamiento: cuando los inversores adquieren la vivienda, no pueden desalojar al inquilino de la vivienda hasta que finalice el plazo del contrato de arrendamiento. Hacerlo conlleva el pago de una indemnización de un mes de renta por cada año de contrato que falte por cumplir.
Vender piso alquilado
Teniendo esto en cuenta, si tienes una vivienda alquilada, puedes venderla antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Ahora bien, no puedes venderla a un inversor desde el primer momento, ya que el inquilino tiene lo que se conoce como derecho de adquisición preferente. Por lo tanto, hay una serie de plazos y trámites que debes cumplir.
Por lo tanto, una vez tomes la decisión de vender el piso y las condiciones bajo las que quieres hacerlo, como el precio, tienes que comunicárselo por escrito al inquilino. Una vez recibe la notificación, debe darte una respuesta en un plazo de 30 días. Si rechaza la oferta o no te da ninguna respuesta en este tipo, tienes vía libre para vender la vivienda a quien tú quieras, como un inversor interesado en un inmueble alquilado. En caso de que el inquilino quiera adquirir el piso, recuerda que debéis formalizar la operación en un plazo no superior a 180 días.
Aunque rechace la oferta de compra, el inquilino no tiene obligación alguna de abandonar la vivienda. Por lo tanto, si no quieres venderle el piso a un inversor, solo te queda la opción de negociar con el inquilino para que abandone voluntariamente el inmueble. En caso de que acepte, te pedirá una indemnización económica. Sin embargo, la opción más sencilla es vender el piso a un inversor, subrogando el contrato de arrendamiento a su favor.
Si firmasteis el contrato de arrendamiento después del 6 de marzo de 2019, el comprador del piso tiene que respetar las condiciones del mismo: precio de la renta, fecha de finalización… La normativa vigente sólo contempla una excepción en la que podría resolver anticipadamente: si el nuevo propietario necesitara la vivienda para uso propio, y este supuesto aparece indicado en el contrato de arrendamiento.
Vender un piso alquilado es un proceso complejo, en el que hay numerosos plazos y trámites a tener en cuenta. Por lo tanto, lo mejor es dejarlo en manos de profesionales para resolverlo con éxito. En As Real Estate somos una agencia inmobiliaria de plena confianza y calidad. Para nosotros, cada cliente es único, así que durante todo el proceso un asesor estará a tu disposición para atenderte e informarte de cualquier novedad.
