24/06/2021
En Invermax somos una agencia inmobiliaria de confianza y calidad con más de 15 años de experiencia. Durante este tiempo nos hemos encontrado con multitud de clientes interesados en la venta de un piso hipotecado. En España se firman préstamos hipotecarios a 20, 30 o incluso 40 años, así que en ese tiempo las circunstancias de la vida pueden cambiar y los propietarios verse obligados a vender la vivienda mientras aún tienen una hipoteca pendiente.
Pero ¿se puede vender una casa hipotecada? Por supuesto que sí. Es más, se trata de un proceso mucho más habitual de lo que se cree. Si confías en una buena agencia inmobiliaria el proceso es muy sencillo y el hecho de que el piso esté hipotecado no tiene por qué suponer ningún inconveniente para cerrar la venta.
¿Cómo vender un piso con hipoteca?
Hay tres cosas que son fundamentales: cuánto te costó la vivienda, cuál es la cuantía del préstamo hipotecario que te queda por pagar y a qué precio quieres vender el piso. En Invermax contamos en nuestro equipo con tasadores homologados, quienes realizarán un exhaustivo estudio de mercado de tu casa para establecer el precio de venta.
Cancelación de la hipoteca
Es la opción más frecuente. Hay que solicitar a la entidad bancaria el certificado de deuda pendiente y completar el formulario de Actos Jurídicos Documentados. Si vendes el piso por encima de la deuda que te queda con el banco, la hipoteca se cancela ante notario en el mismo acto que firmas la escritura de compraventa con el comprador. Por lo tanto, este último sabe que el inmueble está libre de cargas.
Ahora bien, ¿qué ocurre si por ejemplo vendes el piso por 175.000 euros y el importe que tienes pendiente con el banco es de 100.000 euros? En este caso, tienes que saldar la deuda pendiente y, además, pagar la comisión de cancelación. La otra parte (75.000 euros) recibe el nombre de ganancia patrimonial.
¿Y si vendes el piso por un valor inferior (100.000 euros) al préstamo que te queda por pagar (120.000 euros)? El cheque debe ir en su totalidad a saldar la deuda. Te queda entonces una nueva deuda con la entidad bancaria (20.000 euros), pero ya no es una hipoteca, sino un nuevo préstamo sujeto a una serie de condiciones.
Transmisión de la hipoteca
También tienes la opción de transmitir la hipoteca al comprador, aunque esto es algo que sólo se hace en contadas ocasiones. Se denomina subrogación de la hipoteca y, para llevarla a cabo, la entidad bancaria debe dar su aprobación. Como resulta lógico, tiene que estudiar el perfil de riesgo del nuevo comprador, y este estudio corre a cuenta tuya como vendedor. Ahora bien, el comprador debe asumir las condiciones de la hipoteca que tú contrataste; no tiene opción de negociar unas nuevas con el banco.
Si la entidad bancaria no da el visto bueno para que transmitas la hipoteca al nuevo comprador, puedes realizar lo que se llama contrato de deuda. ¿Qué quiere decir esto? Que debe pagarte el importe correspondiente al préstamo hipotecario todos los meses. Sin embargo, existe el riesgo de que deje de hacerlo.
Hipoteca puente
Y, por último, la hipoteca puente. No es algo muy frecuente, pero se puede hacer cuando, por ejemplo, tienes que trasladarte a vivir a otra ciudad, y compras una vivienda con un préstamo hipotecario mientras intentas vender otra casa que tienes hipotecada. La fórmula consiste en unificar ambas hipotecas y pagar una cuota mensual de menor importancia que si lo hicieras por separado. Ahora bien, tienes la obligación de vender el primer inmueble en un plazo de entre seis meses y cinco años, según las condiciones que te exija la entidad bancaria.