09/06/2022
Si eres propietario de una vivienda que tienes en alquiler y que ahora quieres vender, hay algunas cosas que debes saber al respecto. Lo primero a tener en cuenta es que, en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no se puede echar a un inquilino tras la venta de un inmueble. Por lo tanto, el comprador tiene la obligación de continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento.
Desde el año 2019, cuando se hizo la última reforma de la LAU, lo que se hace es cambiar la titularidad del contrato de arrendamiento a favor del nuevo propietario de la vivienda. Cabe señalar que en la actualidad los contratos de alquiler tienen al menos cinco años de duración.
No hay muchos compradores interesados en adquirir una vivienda alquilada de la que no pueden disponer hasta que termine el contrato de arrendamiento que el antiguo propietario tenía con el inquilino. Por lo tanto, la mejor opción es negociar con el arrendatario para que desaloje el inmueble antes de venderlo. Ahora bien, este no tiene ninguna obligación de irse, así que lo más probable es que te pida una indemnización.
Hay una serie de consejos básicos para vender un inmueble con inquilino. Lo primero y más importante es leer de manera detallada el contrato de alquiler para conocer los derechos del arrendatario, como el de adquisición preferente. Debes informarle de cualquier novedad y respetar la normativa vigente.
Derecho de adquisición preferente
La LAU también determina que el inquilino tiene lo que se conoce como derecho de adquisición preferente. ¿Qué significa esto? Que si decides vender la vivienda alquilada a un determinado precio, el arrendatario tiene prioridad con respecto al resto de compradores interesados.
Como propietario y arrendador del inmueble debes notificarle por escrito que quieres venderlo y reflejar las condiciones de venta, como el precio. Desde el momento en que recibe la notificación, el inquilino tiene 30 días naturales para dar una respuesta. Si no lo hace, se da por hecho que ha rechazado la oferta, así que puedes vender la vivienda a quien desees.
Si no quieres que el arrendatario tenga el derecho de adquisición prefrrente, puedes incluir una cláusula en el contrato de alquiler en el que renuncie a este derecho de manera expresa y, por supuesto, explicarle de qué se trata.
Negociar las visitas
Si el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente, tiene tres meses para abandonar la vivienda. Durante este tiempo como propietario y arrendador debes mantenerlo informado de cualquier avance. Además, si quieres enseñar el inmueble a los compradores interesados, debes negociar con él. Sin el consentimiento del inquilino, mientras el inmueble esté ocupado, no puedes entrar en él para enseñarlo.
Venta del inmueble: las claves
Si el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente y quieres poner el piso en venta en el mercado inmobiliario, en Invermax te podemos ayudar. Somos una agencia inmobiliaria de confianza y cálida, con más de 15 años de experiencia.
El proceso de venta de una vivienda conlleva un amplio abanico de trámites legales y burocráticos. Además, hay que realizar un estudio de mercado para fijar el precio de venta, entre otras muchas tareas que sólo pueden llevar a cabo expertos en el mercado inmobiliario. De lo contrario, el proceso de venta podría alargarse de manera indefinida, hasta el punto de “quemarse” el inmueble.
En Internet puedes encontrar algunos “manuales” sobre cómo puedes tasar tu piso para fijar el precio. La técnica más recomendada es la de buscar viviendas cercanas a la tuya y con características similares que estén en venta, y calcular el precio medio. Sin embargo, no es un buen método porque en la tasación influyen muchos más factores que las propias características del inmueble: situación del mercado inmobiliario, calidad de la construcción, orientación, certificado de eficiencia energética…
Una de las principales dudas a resolver es la de si quieres vender el piso con o sin reformar. Para tomar una decisión al respecto, hay que analizar el coste de la obra y la posible revalorización del inmueble con la misma. En la actualidad, la gran mayoría de compradores quieren mudarse a una vivienda lista para entrar a vivir, en la que sólo tengan que hacer cambios mínimos y algunas mejoras. Por lo tanto, poner a punto el inmueble es un gran paso para cerrar la venta rápido y a buen precio.
Cuando los posibles compradores vayan a visitar el inmueble quieren imaginarse viviendo en él. Por este motivo es tan importante despersonalizar todos los espacios, y apostar por una decoración neutra que pueda adaptarse a todos los gustos.
Teniendo todo esto en cuenta, queda claro que confiar en una agencia inmobiliaria como Invermax es la mejor alternativa para vender un inmueble con éxito.