24/02/2022
El proceso de compraventa de inmuebles es un trámite sencillo que otorga la suficiente seguridad a las partes, sin restricciones ni limitaciones, para que pueda realizarse la inversión o entrega de inmuebles. Sin embargo, pueden presentarse problemas legales de diferentes causas. Te contamos toda la documentación que se requiere para llevar a cabo el proceso y algunos problemas que pueden generarse.
Documentos necesarios para el registro de compra y venta
En un proceso normal de venta de inmueble se requiere que las partes involucradas en la transacción presenten la siguiente documentación para que se proceda con las escrituras:
- DNI original de ambas partes, o tarjeta de residencia según sea el caso. Se puede emplear el pasaporte, pero es necesario acreditar también el número de identificación fiscal, NIF...
- Título de propiedad del piso, en original.
- Constancia de todos los pagos recibidos antes de la firma (pago de reserva).
- Certificado energético, donde conste el consumo energético de la vivienda en condiciones normales.
- Cédula de habitabilidad, donde conste que la vivienda es apta para vivir y puede ser destinada a vivienda familiar. Es de cumplimiento obligatorio su presentación.
- Certificado de Inspección Técnica del Edificio, ITE, donde consta que el lugar en el que se ubica el piso también está en condiciones aptas de habitabilidad. Por norma general debe tramitarse cuando el edificio tiene una antigüedad superior a los 15 años, aunque puede variar entre las distintas comunidades autónomas. En los casos que aplique es de cumplimiento obligatorio.
- Recibo de pago del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, IBI, donde consta que estás al día con los pagos de impuestos a la comunidad.
- Contrato de reserva de arras, donde ambas partes se comprometen a respetar los acuerdos realizados para la compraventa, incluyendo el plazo para la negociación. Es un documento base para la redacción de las escrituras.
- Las últimas facturas por el pago de los servicios del inmueble, como son agua, luz, gas, servicio de recogida de basura, etc.
- Certificado donde conste que no hay deudas hacia la comunidad de vecinos, como el pago de condominio.
- En el caso que exista una hipoteca pendiente, se debe hacer constar este monto o entregar un certificado de deuda cero emitido por la entidad financiera original, donde conste que el inmueble se encuentra totalmente pago.
Muchos de estos documentos son gratuitos y algunos, como el ITE, requieren de un pago para acordar la inspección. A pesar de que son documentos habituales, se pueden presentar problemas al momento de realizar su trámite. Revisemos.
Problemas legales habituales
En la mayoría de los casos las partes involucradas en el proceso necesitan que los trámites se realicen con la mayor rapidez. No todo el tiempo es posible ya que surgen problemas, en algunos casos relacionados con la procedencia del inmueble y en otros con la tenencia de los documentos. Entre los casos más comunes se tienen:
Problemas con el título de propiedad del inmueble
El título de propiedad es el principal documento para iniciar el proceso de promoción y venta del inmueble. En muchas oportunidades no se tiene la copia, no se encuentra, o se perdieron los documentos durante una inundación.
Si este es el caso, puedes solicitar copia del documento que se mantiene en el Registro de la Propiedad. Con suministrar tus datos, DNI y ubicación del inmueble será posible hacer la solicitud del documento.
Se pueden presentar casos en los que el inmueble nunca ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Lo cual amerita un tratamiento diferente para demostrar que realmente te corresponde la titularidad del inmueble.
También se puede presentar el caso que la propiedad se encuentre registrada por un propietario anterior, pero los procesos de compraventa posteriores no se registraron apropiadamente. En estos casos el propietario debe demostrar su titularidad y reconstruir los títulos de adquisición faltantes.
Cuando el piso proviene de una herencia
Son comunes los casos de herederos que intentan vender una vivienda antes de terminar los trámites de la herencia, cuando todavía no se dan por cumplidos algunos plazos de Ley, o existan deudas desconocidas que afectan la realización de los trámites.
También se presentan complicaciones cuando existen varios herederos de la propiedad que pueden hacer infinito el proceso de reparto de la herencia, sobre todo cuando uno de ellos no quiere vender.
También es necesario enfrentar el pago de una serie de impuestos, realizar el registro de la propiedad con el cambio de titularidad y muchas otras operaciones antes de proceder a una venta exitosa.
Renegociar unas arras
Algunos compradores pueden intentar renegociar las condiciones establecidas en la reserva de arras, buscando modificar el pago de la hipoteca o condicionar alguna de las bases del contrato firmado. A pesar de que la venta puede ser una necesidad, el propietario debe saber protegerse de cualquier reclamo posterior.
No hay que subestimar la importancia de este documento y las consecuencias jurídicas que conlleva ya que su contenido establece las bases de lo que será la escritura pública de la compraventa que se estará realizando.
Toma en cuenta que por su naturaleza el contrato de arras puede ser rescindido tanto por el comprador o vendedor, si así lo consideran necesario. Asimismo, el incumplimiento conlleva a una penalización monetaria dependiendo de la parte que origina el incumplimiento.
Sea como sea el inconveniente ocasiona un retraso o cancelación del proceso iniciado por las partes.
Declaración de vicios ocultos
Está relacionado principalmente a la presencia de defectos no declarados en la vivienda y que pueden aparecer después de la firma del contrato de venta. Muchos de estos están relacionados a problemas de filtraciones, cimentación, acabado, aislamiento o defectos en el sistema eléctrico.
En el caso que se presentará algún reclamo por parte del comprador tiene 6 meses para realizarlo, en el caso de una vivienda de segunda mano y 2 años con las viviendas nuevas. En estos casos, el comprador puede desistir del contrato, recibiendo de vuelta todo el dinero en gastos, o puede insistir en su realización, solicitando la rebaja pertinente de acuerdo a la magnitud del daño en la vivienda.
Como estos son muchos más los problemas legales que se pueden presentar cuando decides vender tu piso si no tienes toda la documentación a la mano y al día. La solución más sencilla es contar con una empresa inmobiliaria que asesore de manera oportuna y pueda facilitar todas las operaciones.
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