06/01/2022
Si recibiste una vivienda en herencia te interesará saber que tras ser derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria estas propiedades pueden venderse sin limitaciones. La antigua normativa que fungía como un instrumento de protección para los legítimos herederos de una persona, en la práctica, se había convertido en un obstáculo para la comercialización de inmuebles.
Para entender mejor el alcance de esta regla debemos revisar un poco la historia, la norma también era conocida como la "Ley Cubana" y data del año 1.946. En su momento tuvo notabilidad, porque con ella los hijos de españoles emigrados tenían tiempo de regresar a España una vez fallecidos sus padres para hacer valer sus derechos como herederos.
De esta forma los hermanos, cónyuges u otro familiar directo o indirecto del fallecido no eran reconocidos como propietarios hasta transcurridos 2 años. En ese período un heredero forzoso podía reclamar la titularidad del bien.
Implicaciones de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
En la actualidad, al anular esta normativa hay un par de beneficios que también debes conocer:
Vender al precio del mercado
Cuando el comprador de una vivienda heredada se encontraba con la limitación del artículo 28 se hizo costumbre solicitar un precio más bajo para la adquisición del inmueble. De esta manera el valor de la propiedad estaba condicionado por la norma.
Esto cuando se accedía a la compra, porque en el peor escenario simplemente no se consentía pagar por una vivienda resguardada por la normativa.
Tras ser derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, las propiedades en carácter de herencia no tienen limitaciones y pueden venderse al precio del mercado.
Se agiliza la compra
Para entender este punto veamos un ejemplo: El propietario de una vivienda fallece sin dejar herederos forzosos (hijos, cónyuge o hermanos), la casa la heredan sus sobrinos. Con el artículo 28 en vigencia, los sobrinos debían esperar 2 años para vender la propiedad aún cuando nadie más la reclamara.
Al anular esta normativa pueden hacer de inmediato la inscripción del Registro de los Herederos no Forzosos y colocar en venta el inmueble. Así quien la compre será su dueño pleno sin tener que esperar para hacer uso de él.
¿Qué sucede con los bancos y las hipotecas?
Pocas entidades financieras tomaban el riesgo de aprobar hipotecas para la compra de inmuebles protegidos por la "Ley Cubana". Ante la posibilidad de que un heredero con mayores derechos pudiera aparecer, el comprador no tendría pleno derecho sobre la propiedad y los bancos estarían en riesgo de perder la garantía hipotecaria.
Según los expertos, al anular el artículo 28 se deja de lado una "situación de indefensión sobrevenida". Tampoco existe la incertidumbre al otorgar una hipoteca a activos de los cuáles se desconoce si aparecerán o no herederos forzosos.
Para la Asociación Española Bancaria esto es una buena noticia, porque uno de los requisitos indispensables para las hipotecas es tener los datos fidedignos del propietario real del inmueble.
¿La derogación de la norma tiene carácter retroactivo?
El artículo 28 fue derogado el 3 de septiembre de 2021 y todas las propiedades heredadas antes o después de la mencionada fecha pueden venderse de forma inmediata. La norma no establece un derecho transitorio para las regulaciones pendientes.
Esto quiere decir que, si heredaste una vivienda antes de la fecha de derogación, no tienes que esperar para ponerla en venta. Una vez entrada en vigor la nueva normativa, el registro de la propiedad elimina de forma automática las limitaciones para ponerla en el mercado. Ni el comprador, ni el vendedor deben hacer nada más que cumplir con los trámites de compra-venta.
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