11/11/2021
Una ruptura sentimental nunca es agradable, sobre todo cuando ambas partes comparten una vivienda. Cuando se presenta esta situación, hay dos opciones: que uno de los dos le compre su parte al otro o vender el piso a un tercero y repartir el dinero.
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En ocasiones, para evitar las complicaciones vender la casa a un tercero se plantea como la mejor alternativa. Sin embargo, desde el punto de vista fiscal es más beneficioso que le compres la parte de la vivienda a tu ex y te quedes con el 100% de la propiedad, que venderla y luego comprarte una nueva con el dinero.
Régimen económico del matrimonio
Lo primero y más importante es conocer el tipo de régimen económico por el que se regía vuestro matrimonio:
Gananciales
En este caso, hay que determinar el valor del inmueble con la ayuda de un tasador profesional, y, si tienes interés en quedarte tú con la vivienda, tienes que compensar económicamente a tu expareja.
La liquidación de gananciales se hace en escritura pública ante notario. La cesión de la vivienda nunca puede ser gratuita ya que podría considerarse una donación encubierta.
Separación de bienes
Hay que aclarar si la vivienda la comprasteis estando ya casados, o alguno de vosotros la compró antes del matrimonio.
Si el inmueble fue adquirido durante el matrimonio, hay que seguir las pautas que aparezcan reflejadas en el convenio regulador (separación o divorcio de mutuo acuerdo) o en la sentencia (vía contenciosa).
Si la vivienda se compró antes es un bien privativo, y a cada uno le corresponde el porcentaje de la vivienda que aparezca estipulado en las escrituras. En este caso, lo mejor es hacer una extinción de condominio.
Extinción de condominio
La extinción de condominio está regulada por los artículos 400 y 405 del Código Civil y consiste en transmitir la titularidad de un inmueble desde un régimen de copropiedad a otro de propiedad única.
Es más barato que comprarle la parte de la vivienda a tu expareja ya que la extinción de condominio tributa por el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (entre 0,5% y 1,5%) en lugar de por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre 6% y 11%).
Ahora bien, para poder llevar a cabo esta fórmula, hay una serie de gastos adicionales a tener en cuenta: tasación de la vivienda, notaría y registro.
Además, es requisito indispensable que tu expareja y tú estés de acuerdo para realizar la extinción. Pero ¿y si no se produce un acuerdo amistoso para extinguir el condominio? Hay dos opciones:
- Subasta notarial de la vivienda: como propietarios, podéis fijar unas condiciones para la subasta, como el precio mínimo o quiénes pueden acudir a la misma.
- Demanda de división de propiedad: si tienes interés en quedarte con el piso, puedes presentar en el juzgado una demanda de división de la propiedad para sacarlo a subasta y adjudicarte la otra mitad.
Novación de hipoteca
Mediante la extinción de condominio, tú te quedas con el 100% de la propiedad del inmueble, así que lo más lógico es que tu expareja quiera dejar de pagar la hipoteca. En este caso, hay que hacer una novación de hipoteca. Es decir, tienes que negociar con la entidad bancaria el cambio de las condiciones del préstamo hipotecario para que acepte que ahora vaya a haber un solo pagador en lugar de dos. Por lo general, los bancos suelen pedir nuevas garantías o avales para aceptarlo.
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