21/03/2023
Aunque se habla mucho de las ventajas de poner una vivienda en alquiler, lo cierto es que también presenta una serie de inconvenientes que los propietarios deben conocer, como el vandalismo o el impago por parte del inquilino. Por lo tanto, si has tenido un piso alquilado y ahora que ha finalizado el contrato de arrendamiento quieres venderlo, hay una serie de consideraciones legales y fiscales que debes tener en cuenta. De esta manera, obtendrás liquidez de forma inmediata y, además, vivirás mucho más tranquilo porque no tendrás ninguna responsabilidad con el inmueble.
Lo más recomendable si quieres cerrar la venta al mejor precio y en el menor tiempo posible es que contrates los servicios de una agencia inmobiliaria de confianza y calidad como AS Real State. Solo así recuperarás la inversión que hiciste en su momento y, además, obtendrás beneficios. Si decides ocuparte tú mismo del proceso, pronto te darás cuenta de que es un gran error, ya que el mercado inmobiliario es muy complejo, y para la venta de una vivienda con éxito se requiere de gran formación y experiencia.
¿Cómo vender un piso después de alquilarlo?
Lo primero y más importante es comprobar que el contrato de arrendamiento ha llegado a su fin. Sí continúa en vigor y el inquilino está viviendo en el piso que quieres vender, se puede llevar a cabo la operación, pero con una serie de condiciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no permite el desalojo del inquilino antes del vencimiento del contrato de alquiler. A esto hay que sumar que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, así que teniendo en cuenta ambas cosas, la manera de proceder es la siguiente.
Una vez decidas que vas a vender el piso, debes notificárselo por escrito especificando las condiciones, como por ejemplo el precio. Desde el momento en el que recibe la notificación, tiene 30 días naturales para darte una respuesta. Si no lo hace, se da por hecho que ha rechazado la oferta, y puedes venderle el piso a quien tú quieras. Si responde y decide comprar la vivienda, tenéis un plazo de 180 días para formalizar la operación.
Incluso si el inquilino rechaza la oferta, no puedes echarle de la vivienda antes de que el contrato de arrendamiento llegue a su fin. En este caso, tienes dos opciones. En primer lugar, tratar de llegar a un acuerdo con él y ofrecerle una indemnización para que desaloje el piso. Y, en segundo lugar, venderle el inmueble a un inversor, es decir, a alguien que no lo quiera para vivir, sino para ponerlo en alquiler.
Consideraciones legales
Si el contrato de arrendamiento ha llegado a su fin y tienes vía libre para vender el piso a quien tú quieras, hay una serie de documentos que son obligatorios presentar:
- Escrituras: es el documento más importante de todos, el que refleja que tú eres el propietario del piso.
- Nota simple: la nota simple se puede obtener en el Registro de la Propiedad e incluye información importante sobre el inmueble, como posibles usos, cargas hipotecarios, afecciones de carácter urbanístico, etc.
- Certificado de eficiencia energética: es un documento indica a través de una escala de siete letras y colores (de la A a la G) el nivel de ahorro energético y de eficiencia del inmueble.
- Último recibo del IBI: como vendedor tienes que demostrar que estás al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, y para ello debes presentar el último recibo.
- Certificado de la comunidad de propietarios: es el certificado firmado por el administrador de la finca que acredita que no hay ninguna cuota de la comunidad pendiente de pago.
- Cédula de habitabilidad: este es un documento que concede un técnico profesional del Ayuntamiento valorando aspectos como la higiene y la salubridad.
Consideraciones fiscales
En cuanto a los impuestos, el IRPF únicamente debes pagarlo si has obtenido una ganancia patrimonial con la venta de la vivienda. Es decir, si has vendido el piso por más dinero del que lo compraste en su día. Ahora bien, si por ejemplo compraste el piso por 80.000 euros y ahora lo vendes por 140.000 euros, el cálculo no es tan sencillo como restar ambas cantidades. La fórmula para calcular la ganancia patrimonial es la siguiente: valor de transmisión - valor de adquisición x tramos de IRPF.
En cuanto a la plusvalía municipal, para su cálculo se tienen en consideración el número de años que el vendedor ha tenido el piso en propiedad. Los coeficientes y porcentajes de tributo los define el propio Ayuntamiento.
En teoría, el Impuesto de Bienes Inmuebles tiene que pagarlo el propietario del inmueble a fecha 1 de enero. Ahora bien, en la práctica el importe a pagar se suele repartir con el comprador, de forma que cada uno paga la parte proporcional del tiempo que ha tenido la propiedad del inmueble.
