10/10/2022
Si estás cansado de lidiar con tu inquilino y de todos los problemas que surgen al alquilar una vivienda, lo mejor que puedes hacer es venderla contratando los servicios de una buena agencia inmobiliaria. Ahora bien, hay algunas cosas que debes saber, sobre todo si el contrato de arrendamiento está en vigor.
Vender un inmueble con inquilino: ¿Es posible?
La venta del inmueble alquilado está regulada en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El contrato de alquiler puede incluir el derecho de tanteo y retracto por parte del inquilino, el cual va a marcar todo el proceso de compraventa. Este derecho te obliga a ti como propietario a comunicarle tu intención de vender la vivienda y las condiciones en las que quieres hacerlo.
El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, es decir, preferencia para comprar la vivienda respecto a los demás interesados. Una vez le comuniques que quieres vender el inmueble, tiene un plazo de 30 días naturales para tomar una decisión. Si no actúas de buena fe y lo vendes sin comunicárselo al inquilino, si el contrato de arrendamiento incluye el derecho de retracto, puede comprar la vivienda por el mismo precio y anular la compraventa anterior.
¿Y qué ocurre si el arrendatario quiere seguir viviendo en el inmueble, pero no está interesado en comprarlo? En este caso, el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta el final de su vida útil. Por lo tanto, quien compre la casa tiene la obligación de respetar al inquilino.
En resumidas cuentas, si la vivienda que vas a vender está alquilada y el arrendatario no está interesado en comprarla, tienes dos opciones:
- Encontrar a un inversor que quiera comprar el inmueble no para vivir en él, sino como inversor. Actualmente, hay muchos interesados en la compra de este tipo de inmuebles ya que se aseguran de recibir unos ingresos regulares desde el primer momento.
- Negociar con el inquilino para que abandone la vivienda, teniendo en cuenta que no está obligado a ello. Por lo tanto, si realmente accede a irse del inmueble, lo más probable es que te pida una indemnización.
Consejos para vender una vivienda
El precio es el factor más determinante del proceso de compraventa de un inmueble. Por este motivo, es importante que dejes la tasación en manos de una agencia de confianza y calidad como Invermax. Una vez contrates nuestros servicios, realizaremos un estudio de mercado exhaustivo para definir el precio de venta.
Son tres las cosas más importantes a considerar: la zona, el precio y el estado de conservación del inmueble. También es fundamental diferenciar entre el precio de la vivienda (lo que aparece en el anuncio) y el precio real de la vivienda (lo que aparece en la escritura). La diferencia entre ambos conceptos oscila entre un 8% y un 15%. Salir al mercado con el precio adecuado es clave para atraer posibles compradores.
Sin embargo, más de la mitad de los inmuebles a la venta salen con un precio más alto de lo debido. En la gran mayoría de casos, lo hacen pensando que así ganan margen para negociar. Sin embargo, la sobrevaloración lo único que consigue es ahuyentar a los posibles compradores.
Tampoco es una buena estrategia poner un precio a la vivienda por debajo del precio de mercado pensando que así se va a vender antes. En muchas ocasiones, un precio demasiado bajo transmite la sensación de que algo sucede con ese inmueble, e incluso puede producir un efecto de engaño.
Documentación
Antes de publicar el anuncio de venta, es esencial tener toda la documentación al día. Puede llegar una buena oferta en cualquier momento y, si no tienes los documentos necesarios para vender la vivienda, se retrasará el proceso, e incluso puedes perder la venta si el comprador no está dispuesto a esperar.
Además, los interesados pueden solicitar la documentación para saber el estado en el que se encuentra el inmueble: certificado energético, nota simple del Registro de la Propiedad…
Reforma
En función de las condiciones en las que esté la vivienda, quizá sea una buena opción hacer una reforma para que sea más atractiva y revalorizar su precio. Es importante dar prioridad a la reparación de desperfectos, como persianas rotas, enchufes que no funcionan o desconchones en las paredes, por ejemplo.
Decoración
Antes de hacer las fotografías para el anuncio de venta y de enseñar el inmueble, es necesario trabajar en la decoración. Debe ser una decoración neutra y que transmita calidez. El Home Staging es una técnica de marketing inmobiliario que consiste en la “puesta en escena” de un inmueble. Es esencial despersonalizar el espacio y elegir una decoración minimalista.
Si decides confiar en nosotros, en Invermax te ofrecemos un servicio 360 grados. Nos encargamos de todo el proceso de venta.
