29/09/2022
Si tienes un piso alquilado que ahora quieres vender, hay algunas cosas importantes que debes saber. Es fundamental que cumplas con la normativa vigente en todo momento para evitar problemas legales con tu inquilino y con la Administración.
Derecho de adquisición preferente
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si no se especifica lo contrario en el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente frente a terceros. El derecho de adquisición preferente engloba tanto el derecho de retracto como el derecho de tanteo.
“En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”.
El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo sobre el inmueble en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que el propietario le notifique de manera fehaciente la decisión de venderlo y las condiciones en las que quiere hacerlo.
El derecho de retracto consiste en la facultad que tiene el arrendatario de adquirir la vivienda. Caduca a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación.
La principal diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto se basa en que el derecho de tanteo se debe ejecutar antes de que la vivienda sea adquirida por un tercero. Mientras, el derecho de retracto puede ser utilizado después de la compraventa en el caso de que el propietario no le notifique su intención de vender el inmueble al inquilino, o realice la venta a un tercero a un precio inferior o con unas condiciones distintas.
¿Se puede vender una vivienda con inquilino?
Lo primero a tener en cuenta es que la LAU no permite desalojar al arrendatario. El comprador tiene la obligación de continuar con el contrato de arrendamiento hasta su fecha de vencimiento. Lo que hay que hacer en este caso es cambiar la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario del inmueble.
En la actualidad, los contratos de arrendamiento tienen una duración mínima de cinco años, así que tienes dos posibilidades. Por un lado, negociar con el inquilino para que desaloje el inmueble, sabiendo que en ningún caso puedes obligarle a hacerlo.
Y, por otro lado, vender el inmueble a un inversor. La demanda de viviendas en alquiler ha aumentado de manera exponencial en los últimos años, así que son muchos los compradores que buscan casas no para vivir, sino para invertir. En este caso, el hecho de que el inmueble esté alquilado puede ser un punto a favor para ellos porque les garantiza la obtención de ingresos regulares desde el primer momento.
Consejos prácticos
Aunque el inquilino no esté interesado en comprar la vivienda, puede negarse a recibir visitas, y es completamente legal. En el momento en el que se firma el contrato de arrendamiento, el inquilino adquiere el derecho de uso sobre el inmueble.
Si quieres vender un piso que tienes alquilado, lo primero que tienes que hacer es leer el contrato de arrendamiento. Debes prestar especial atención a los plazos de las notificaciones. El inquilino tiene 30 días naturales a contar desde el siguiente a la notificación en la que le informas de tu decisión de vender el inmueble y las condiciones. Si decide adquirirlo, cuenta con 180 días para formalizar la operación.
Para que todo sea más rápido y sencillo, debes mantener una comunicación fluida con el arrendatario. Aunque él no quiera comprar la casa, puede negarse a recibir las visitas. Por este motivo es tan importante que converses con él y trates de llegar a un acuerdo amistoso.
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